Жильё с риском затопления. В Иркутске строят две тысячи квартир в опасных зонах

В Иркутской области обнаружили 111 свободных земельных участков, предназначенных для многоквартирной застройки, которые полностью или частично попадают в зоны затопления и подтопления. На 65 из них строительство жилья теперь невозможно без инженерной защиты от воды. Ещё 46 участков могут получить шанс на застройку благодаря готовящимся изменениям законодательства. При этом в регионе уже возводят 12 многоквартирных домов на территориях с риском подтопления. В них запроектировано 2 122 квартиры.

Эти данные приводит сервис проверки земельных участков ГИСЛС. Исследование показывает, что проблема касается не только уже построенных домов и территорий, где жители годами сталкиваются с весенними паводками. Под ограничения попали и земли, которые предназначались для будущего жилищного строительства. Фактически часть земельного фонда региона оказалась в правовом тупике: участки числятся пригодными для многоквартирной застройки, но действующие ограничения не позволяют начинать там строительство.

С 4 августа 2026 года в России действует запрет на строительство в зонах затопления и подтопления. Исключение предусмотрено для сооружений инженерной защиты. Речь идёт о территориях, которые могут оказаться под водой во время паводков и других природных явлений. Для Приангарья, где проблема сезонных разливов рек хорошо знакома жителям многих населённых пунктов, такие ограничения имеют особое значение.

Но масштабы проблемы различаются в зависимости от установленного статуса территории.

Самая сложная ситуация сложилась с 65 участками, расположенными непосредственно в зонах затопления. Их общая площадь составляет около 11 гектаров, а кадастровая стоимость — 100 миллионов рублей. Причём 11 таких участков находятся в пределах 30 километров от Иркутска.

Для этих земель проект изменений постановления правительства №360 ничего не меняет. Даже если поправки примут, запрет на строительство в зонах затопления сохранится. Единственный способ вернуть участки в строительный оборот — возвести инженерную защиту. Например, построить дамбу или поднять уровень территории с помощью отсыпки грунта. Без таких работ получить возможность строить многоквартирные дома не получится.

Ещё 46 участков находятся в зонах подтопления. Для них ситуация несколько иная. Правительство подготовило проект изменений, который предусматривает возможность строительства на таких территориях при определённых условиях. Главное из них — право собственности на землю должно было возникнуть до 4 августа 2026 года, когда вступил в силу запрет.

Однако и здесь есть нюансы. У 23 участков собственность публичная либо сведения о правообладателе отсутствуют. Если права на землю возникнут уже после установленной даты, например при продаже или передаче в аренду, предусмотренное послабление может на них не распространиться. Таким образом, даже принятие поправок не гарантирует, что все 46 участков снова станут доступны для застройщиков.

Отдельная часть проекта касается ширины зоны подтопления. Сейчас она может распространяться на 50 метров вдоль границы зоны затопления. Поправки предлагают сократить эту полосу до 20 метров. По расчётам ГИСЛС, при таком подходе за пределами зоны могли бы оказаться 43 из 46 участков. В ограниченной территории остались бы только три.

Но автоматически границы никто передвигать не будет. Для этого потребуется пересмотр установленных зон. Иными словами, сокращение нормативной полосы само по себе не означает, что земельные участки сразу освободятся от ограничений.

Ещё тревожнее выглядит ситуация с действующими стройками. По данным исследования, в Иркутской области возводят 12 многоквартирных домов на участках, попадающих в зоны затопления и подтопления. В них предусмотрено 2 122 квартиры. Это 11,7% от общего количества строящихся в регионе квартир.

Все 12 объектов находятся в Иркутске. Разрешения на строительство выдали до 4 августа 2026 года. При этом, как следует из исследования, документы были получены уже после установления соответствующих зон, но до вступления в силу нового запрета.

Здесь возникает отдельная юридическая проблема. Сам факт попадания участка в зону затопления или подтопления не означает автоматической остановки уже начатого строительства. Минстрой разъяснил, что для домов, возводимых по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, наличие такой зоны при ранее выданном разрешении не является самостоятельным основанием для отказа во вводе здания в эксплуатацию.

Получается, что новые ограничения в первую очередь ударили по будущим проектам и свободным земельным участкам. Стройки, получившие разрешения до установленного срока, могут продолжаться. При этом вопрос природных рисков для будущих жильцов никуда не исчезает.

Важно понимать, что попадание участка в зону затопления не означает, что дом обязательно окажется под водой. Но это территория с установленным риском, который должен учитываться при проектировании, строительстве и дальнейшем содержании недвижимости. Для покупателей квартир такая информация имеет вполне практическое значение.

Исследование ГИСЛС основано на общедоступных сведениях о земельных участках, зонах затопления и подтопления, зданиях и строящихся объектах. При подсчёте свободными считались участки с разрешённым использованием под многоквартирную застройку, на которых не обнаружили существующих зданий или строительных объектов, а соответствующая зона занимает не менее половины территории. Поэтому речь идёт об оценке потенциально проблемных земель, а не о перечне участков, на которых строительство уже официально признано невозможным.

Показательно, что проблема касается не только отдельных территорий, где застройщики могут потерять интерес к строительству. В Иркутске под ограничения попали земли, а на части таких территорий уже появляются новые жилые комплексы. При этом почти каждая восьмая строящаяся в регионе квартира приходится на дома, расположенные в зонах затопления и подтопления.

Проект изменений постановления №360 пока не принят. До его утверждения судьба десятков свободных участков остаётся неопределённой. А для Иркутска, где продолжается активная жилищная застройка, вопрос безопасности территорий должен решаться задолго до того, как в новых домах появятся жильцы.