Дмитрий Верхотуров

© Babr24

Экономика и бизнесБурятия Россия

34327

19.11.2019, 13:39

Эскроу-счета добивают депрессивные регионы

В 2019 году отрасль жилищного строительства постигла, как известно, крупная реорганизация. Были введены эскроу-счета для финансирования долевого строительства. Эта мера должна была покончить с весьма распространенным "кидаловом" долевых вкладчиков, и в этом смысле имела политическое значение, поскольку проблемы вкладчиков, заплативших за недострой, в конечном счете доставались на разрешение властям.

Новая финансовая система уже возникла и вобрала уже немалые средства. По данным заместителя председателя ЦБ РФ Ольги Поляковой, открыло более 23 тысяч эскроу-счетов на сумму 74 млрд. рублей.

Суть этого нововведения состоит в том, что эскроу-счет - это особый счет, на который покупатель квартиры в недостроенном доме зачисляет свои средства. Они перечисляются застройщику только после того, как дом сдан и начато оформление имущественных прав на проданные квартиры. Если дом не завершен и не сдан, то деньги с эскроу-счета возвращаются покупателю. Этот счет можно пополнить разными способами: внесением всей суммы сразу, или же внесением первоначального взноса и ипотечным кредитом.

Казалось бы, задача оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков решена. Между строителями и покупателями встал банк, вооруженный 214 ФЗ. Однако, это привело к тому, что жилье заметно вздорожало буквально за несколько месяцев 2019 года (эскроу-счета были введены с 1 июля 2019 года) . К примеру, в Иркутске на 8,9%, с 60,4 до 65,4 тысяч рублей за кв. метр. То есть цена 50-метровой двушки поднялась с 3,02 млн. до 3,27 млн. рублей. Цены поднялись в Новосибирске на 7,2% до 68,3 тысяч рублей, а вот в Улан-Удэ упали на 2,6%.

Строительство - дело недешевое. Крупные жилые комплексы могут стоит миллиарды рублей, а суточный расход большого объекта может достигать десятков миллионов рублей. Раньше долевое участие было одним из главных способов финансирования текущих строительных затрат. Застройщику надо было иметь лишь средства для возведения каркаса здания, а дальше постепенно разворачивалась продажа квартир. Я сам не раз видел такие картины, как покупатели смотрели на свое приобретение в стадии строительства: пробираясь между техникой, группами гастарбайтеров и обычными на всякой стройке кучами материала и мусора. Даже если у застройщика не было своих денег и он не мог взять в кредит, то вот такой "самотек" позволял мало-помалу двигать стройку к победному концу.

Теперь это запрещено законом (хотя продолжаются лоббистские бодания по этому поводу; строители требуют разрешения не использовать эскроу-счета при готовности обекта на 30% и при продаже 10% квартир в строящемся доме). Теперь по поводу любого чиха - пожалуйте, в банк за кредитом, ну или за кредитной линией. Та же Ольга Полякова заявила, что к ноябрю 2019 года, то есть менее чем за полгода, было подано 27,7 тысяч заявок на кредитные линии на сумму в 642 млрд. рублей. Или 225 заявок на сумму 5,2 млрд. рублей в сутки.

Тут стоит обратить внимание, что сумма эскроу-счетов пока что составляет 11,5% от общей потребности в финансировании строительства.

Эта финансовая система в принципе и по своей задумке действительно весьма хороша и может работать, но только при одном условии: если банки не будут увлекаться лихоимством. Банк получает двойную выгоду. Во-первых, он получает в распоряжение значительные суммы по эскроу-счетам, которые банк может использовать для своих операций, кредитования и увеличения активов. Во-вторых, строители вынуждаются прибегать к банковскому кредитованию, как главному и часто единственному источнику финансирования стройки. Фактически, если смотреть в экономическую суть эскроу-счета в жилищном строительстве, это конечная выручка строителей, помещенная в банк, на которую строители еще выплатить известный процент (поскольку она же выдается им в кредит). В принципе, банки могли бы снизить ставку на кредиты для застройщиков и брать валом. Скажем, 2% с 642 млрд. рублей это 12,84 млрд. рублей дохода банков.

Теперь о лихоимстве. Депутат Госдумы РФ Алексей Изотов и зампред ЦБ РФ Ольга Полякова заявили на слушаниях, что средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 14%! Средняя, значит есть и побольше этой. Полякова подчеркнула, что если у застройщика быстро заполняется эскроу, то ему ставку понизят до 4-5%. Похвальная щедрость!

Но при таком подходе цены на квартиры не могут не расти. Застройщик вынужден закладывать в конечную стоимость квартиры все: растущие расходы на стройматериалы, топливо, все свои налоги, а вот теперь еще и лихие банковские проценты. Все это нужно заранее просчитать, спрогнозировать (цикл строительства составляет 2-3 года), внести в цену и при этом получить прибыль. Застройщик деньги не рисует, и в общем, живет по принципу, "покупатель заплатит за все". Вздорожание квартир сжимает размер платежеспособного спроса (который в России далеко не растет), жилстроительство концентрируется в мегаполисах, куда идет бегство населения и своего рода внутренний "вывоз капитала", вкладываемый в жилье. Таким образом, введенная в жилстроительство финансовая система ведет к разрушению многих региональных строительных рынков и только ускоряет экономическое падение ряда регионов, например, Бурятии.

Дмитрий Верхотуров

© Babr24

Экономика и бизнесБурятия Россия

34327

19.11.2019, 13:39

URL: https://www.babr24.net/bur/?ADE=194905

bytes: 5229 / 5173

Поделиться в соцсетях:

Также читайте эксклюзивную информацию в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Бурятии:
[email protected]

Автор текста: Дмитрий Верхотуров.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Бурятия)

Энергетическая империя ТГК-14: кто, зачем и как сливал миллиарды?

Главных бенефициаров ПАО «ТГК-14» задерживают по обвинениям в особо крупном мошенничестве, суд признаёт тарифы незаконно завышенными, а Бурятия тем временем медленно сползает в социальный и инфраструктурный кризис. Бабр разбирается, кто виноват и что ждёт монополистов и республику дальше.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаКриминалБурятия Забайкалье

12654

12.08.2025

Телеграм Бурятии за неделю: непобедимый Борошноев и тарифный скандал

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 4 по 11 августа включительно. Коррупционный узел Главу РАЛХ Сергея Борошноева так и не уволили, несмотря на нарушения и пьяную езду.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХПолитикаБурятия

6974

11.08.2025

Нелегальный амфитеатр и поникшие ивы: о новых «достижениях» Мемориала Победы

Мемориал Победы, вместо того чтобы стать гордостью Улан-Удэ, стал наглядным пособием некачественного благоустройства. К парку накопилось очень много вопросов, начиная от строительства амфитеатра до работы фонтана и состояния зелёных насаждений.

Есения Линней

Экономика и бизнесБлагоустройствоБурятия

9049

08.08.2025

Нам пишут. В Мухоршибири творится беспредел с важными проектами

В Мухоршибири есть серьёзные проблемы. Речь идёт о строительстве водовода, которым, наверное, никто не будет пользоваться, и капитальном ремонте дороги. Ремонт проводится не в интересах граждан, а в интересах какого-то проекта, который исключает ливнёвки и подъездные пути ко дворам.

Есения Линней

Экономика и бизнесБлагоустройствоОбществоБурятия

7357

08.08.2025

«Пятёрочка» выселила центр для детей-инвалидов в Улан-Удэ: борьба продолжается

Огромная корпорация «Пятёрочка» успешно выжила с арендованной площади в Улан-Удэ маленький, но важный для сотен детей-инвалидов центр гидрореабилитации «Золотая рыбка». Несколько месяцев общество сочувствовало НКО, предлагало бойкотировать ритейлера.

Виктор Кулагин

Экономика и бизнесОбществоПолитикаБурятия

7773

04.08.2025

Телеграм Бурятии за неделю: новые задержания в ТГК-14, плесневелые дома в Новом Уояне и телепортация кяхтинского туалета

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 28 июля по 4 августа включительно. Арест верхушки Бывший глава совета директоров ТГК-14 Валентин Санько арестован по делу о многомиллионном мошенничестве. Номер один.

Есения Линней

Экономика и бизнесНедвижимостьОбществоБурятия

8587

04.08.2025

Поющие в отходах: о двойной жизни «ЭкоАльянса»

В Бурятии регоператор «ЭкоАльянс» пошёл по пути героя поговорки «и швец, и жнец, и на дуде игрец». Причём последнее – даже не вымысел. Республика нуждается в своевременном вывозе отходов, а в это время компания записывает клипы для соцсетей. Свежий пример – ситуация, сложившаяся в улусе Хойто Бэе.

Есения Линней

Экономика и бизнесЖКХЭкологияБурятия Байкал

9666

02.08.2025

101 миллион на ветер: жители Тункинского района ищут обещанный проект

Во сколько может обойтись благоустройство парка, если положить плитку, поставить детскую площадку и повесить табличку с названием? Подрядчик в Кырене решил, что для этого ему потребуется 101 миллион рублей.

Есения Линней

Экономика и бизнесБлагоустройствоБурятия

10147

31.07.2025

Телеграм Бурятии за неделю: Байкал оставили в покое… но не до конца

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 21 по 28 июля включительно. Радоваться рано Проект закона о сплошных вырубках на Байкале был снят с рассмотрения весенней сессии Государственной Думы РФ.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияТуризмБурятия Байкал

9842

28.07.2025

100 миллионов в трубу: как проект по очистке воды превратился в бутафорию

В то время как власти Бурятии лоббируют правки к закону об охране Байкала, в посёлке на берегу озера продолжается история канализационной деградации. Старые советские очистные в Усть-Баргузине превратились в разрушенные резервуары, на месте которых – несанкционированная свалка.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияПолитикаБурятия Байкал

13402

22.07.2025

ТГК-14: новые скандалы и ямы под окнами

Компания, управляющая теплоснабжением целого региона, попадает в сводки новостей настолько часто, что это уже настоящий повод для тревоги.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаОбществоБурятия Забайкалье

15516

18.07.2025

Бурятский характер на бюджетных крыльях: аэропорт «Байкал» взлетает за счёт субсидий и льгот

В июльском интервью для Корпорации развития Дальнего Востока и Арктики (КРДВ) гендиректор аэропорта «Байкал» Дмитрий Гармаев говорит о росте пассажиропотока в 2025 году, новом терминале и превращении Улан-Удэ в международный логистический хаб.

Виктор Кулагин

Экономика и бизнесТуризмПолитикаБурятия

14731

17.07.2025

Лица Сибири

Билалов Борис

Жемчужников Алексей

Синявская Яна

Фефелов Игорь

Седых Марина

Заречный Валерий

Сокольников Александр

Берулава Михаил

Куперт Андрей

Васильев Григорий